Администрации г. Сочи не удалось добиться сноса дома, признанного судом первой инстанции самовольной постройкой

Суд первой инстанции признал жилой дом самовольной постройкой, возложив на собственника обязанность его снести. Собственник направил жалобу в Краснодарский краевой суд, а после обратился в Адвокатское бюро «Присяжный поверенный».  

Юристы бюро, имеющие значительный опыт ведения дел по искам о сносе самовольных построек, обнаружили в решении суда первой инстанции существенные нарушения норм процессуального и материального права.

Проанализировав имеющиеся в материалах дела документы, специалисты бюро разработали и направили в суд апелляционной инстанции дополнение к апелляционной жалобе. Они обратили внимание Краснодарского краевого суда на:  

– материально-правовой интерес органа местного самоуправления в сносе спорного объекта;

– соответствие спорного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам;

– снос спорного объекта целиком без определения возможности приведения спорного объекта в первоначальное состояние несмотря на то, что они являются значимыми для дела обстоятельствами и предметами судебной оценки суда первой инстанции не являлись.

Кроме того, администрация г. Сочи пропустила срок исковой давности. Так, спорный объект возведён в 2009 г., право собственности на него зарегистрировано за ответчиком в 2012 г., а кадастровый номер присвоен в 2013 г. В соответствии с Законом о местном самоуправлении и Градостроительным кодексом, контроль за планировкой и застройкой территорий муниципальных образований возложен на органы местного самоуправления. Следовательно, администрация г. Сочи, надлежащим образом осуществляя функцию земельного контроля, должна была своевременно узнать о возведении спорных объектов. Согласно правовому подходу, изложенному в определении Верховного Суда № 305-ЭС19-18665 от 25.12.2019, течение срока исковой давности по искам о сносе самовольной постройки начинается с момента осуществления технического учета объекта и государственной регистрации права собственности. Администрация доподлинно знала о существовании объекта с 2014 г., так как в 2014 г. департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи Краснодарского края выдал справку о присвоении почтового адреса. Если за начало течения срока исковой давности заявления требований администрации г. Сочи о сносе спорного объекта считать дату выдачи справки, то срок исковой давности истёк 25.07.2017 г.

Также юристы бюро в судебном заседании обратили внимание на то, что в основу обжалуемого решения суда положено ненадлежащее доказательство – акт проверки органом муниципального контроля, который составлен главным специалистом отдела земельного контроля администрации г. Сочи. Согласно акту проведено обследование земельного участка без участия землепользователя. Более того, как выяснилось, акт составлен раньше, чем проведено фактическое обследование земельного участка. Указанное даёт основание полагать, что фактически обследование земельного участка не проводилось, а акт является недействительным.

Отдельно юристы отметили, что при принятии решения суд первой инстанции не дал оценки возможности приведения спорного объекта в первоначальное состояние. В заключении эксперта было указано, что спорный жилой дом построен в 2009 г., его реконструкция проведена в 2021 г. с учётом противопожарных и градостроительных норм и правил. Реконструкция спорного жилого дома произведена путём надстройки третьего этажа над правомерной площадью дома. При этом месторасположение жилого дома не изменялось. Таким образом, ответчиком осуществлено не новое строительство спорного объекта, а осуществлена реконструкция путём надстройки третьего этажа в границах проекции спорного объекта.

Правовое значение для настоящего дела, исходя из оснований заявленного иска, имеют обстоятельства, связанные не только с характеристиками реконструированного объекта, но и соразмерностью избранного способа защиты нарушенного права применительно к сносу объекта полностью, без обсуждения вопроса о возможности его приведения в первоначальное состояние.

Суд апелляционной инстанции, изучив доводы специалистов бюро, согласился с ними и отменил решение суда первой инстанции, приняв новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Итогом судебного разбирательства стало сохранение жилья заказчику бюро.

Над проектом работали:

Куценок Игорь Иосифович Управляющий партнер Спелов Алексей Александрович Старший юрист