Верховный Суд пояснил, что осуществление регистрационных действий самостоятельных нежилых помещений, образованных в результате раздела исходного помещения, повлечет изменение прав и обязанностей иных собственников помещений в здании
Юрист АБ г. Сочи «Присяжный поверенный» Екатерина Удовиченко заметила, что Верховный Суд в очередной раз разрешил коллизию между заявительным порядком государственной регистрации права и положениями действующего законодательства, регулирующими правовой режим общего имущества в многоквартирном доме (определения ВС № 306-ЭС24-7025 и № 305-ЭС24-15238).
«Во-первых, Верховный Суд акцентирует внимание на том, что при рассмотрении административных дел по спорам о правомерности действий регистрирующего органа не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Она отметила, что правомерность действий регистрирующего органа определяется соответствием оспариваемого решения (действия) закону или иному нормативному акту и нарушение таким решением (действием) прав и охраняемым законом интересов заявителя. При этом ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрен перечень оснований для приостановления и государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав. В настоящий момент данный перечень включает в себя 65 пунктов. Ранее Верховный Суд подчеркивал, что указанный перечень является исчерпывающим (Определение ВС от 25 января 2021 г. № 306-ЭС20-21737 по делу № А12-36649/2019). Однако в рассматриваемом определении ссылка на нарушение соответствующего пункта ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости не была приведена», – обратила внимание эксперт.
Екатерина Удовиченко заметила, что указанный перечень не содержит такого основания, как отсутствие решения общего собрания собственников здания, в случае если государственный кадастровый учет или государственную регистрацию прав необходимо осуществить в отношении имущества, включающего в себя общее имущество собственников здания. Кроме того, перечень оснований для приостановления и государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав, предусмотренный Законом о государственной регистрации недвижимости, постоянно расширяется посредством принятия федеральных законов о внесении изменений. Так, например, с 1 марта 2025 г. перечень дополнится новыми основаниями в отношении земельных участков (Закон от 26 декабря 2024 г. № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). «Принятием судебного акта, которым дело направлено на новое рассмотрение, Верховный Суд устраняет недочеты, допущенные законодателем при определении указанного перечня, несмотря на тот факт, что формально существуют основания для признания оспариваемого акта незаконным», – полагает она.
Во-вторых, добавила Екатерина Удовиченко, Верховный Суд закрепил позицию о необходимости учета волеизъявления собственников помещений в здании по вопросам, касающимся общего имущества собственников дома. «Очевидно, что волеизъявление собственников имеет решающее значение при определении состава и судьбы общего имущества собственников дома, поскольку они несут бремя его содержания. Следовательно, вопросы в отношении общего имущества собственников здания в любом случае должны быть разрешены в рамках общего собрания. Данная позиция представляется справедливой, поскольку вопросы содержания и использования общего имущества должны определяться с учетом мнения всех собственников», – считает эксперт.
Екатерина Удовиченко указала: в рассматриваемом деле установлено, что при строительстве нежилого здания помещения общего пользования не были определены, и в силу вышеизложенного на основании п. 1 ст. 287.5 ГК только решением собственников всех помещений в данном здании может быть определен состав общего имущества. «Ввиду понимания сложностей, связанных с проведением общего собрания собственников, заявитель принял решение прибегнуть к иному способу защиты права», – отметила эксперт.
Давайте начнем?
Любое дело начинается с диалога