Признание права собственности на объект незавершенного строительства: самовольные постройки и банкротство застройщика

Несмотря на наличие законодательного определения объекта незавершенного строительства как объекта капитального строительства, строительство которого не завершено, в некоторых ситуациях его правовой статус не урегулирован. В каких случаях право на ОНС будет признано отсутствующим и при чем здесь самовольная постройка, можно ли рассматривать ОНС как будущую вещь и пр. — рассмотрим в материале.

Роман Романов, юрист АБ «Присяжный поверенный» г. Сочи

Объекты, строительство которых не завершено, в правоприменительной практике признаются недвижимым имуществом в силу ст. 130 ГК РФ и ст.10 ГрК РФ. При этом если ОНС является предметом действующего договора строительного подряда, то он не относится к недвижимости (п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51). Следовательно, если строительство правомерно, работы по сооружению фундамента завершены и объект не является предметом действующего договора строительного подряда, то незавершенный объект является недвижимой̆ вещью (п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). 

ОНС и государственная регистрация 

По общему правилу при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ, Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 1 (2016), утв. Президиумом Верховного суда РФ 13.04.2016). 

Законное распоряжение таким объектом возможно только после осуществления в отношении него государственного кадастрового учета, подтверждающего существование такого объекта в качестве индивидуально определенной вещи и его характеристики, и государственной регистрации права в ЕГРН (ч. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 7 ст. 1, 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — Закон о госрегистрации недвижимости). Такое же правило следует из положений ст. 219 ГК РФ, в соответствии с которыми право собственности на здания, сооружения и другое, вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Следовательно, для возникновения права собственности на объект, не завершенный строительством, и его реализации требуется зарегистрировать право в ЕГРН и поставить объект на кадастровый учет. 

Из части 10 ст. 40 Закона о госрегистрации следует, что зарегистрировать право на объект может лицо, владеющий земельным участком, на котором возведено строение на праве собственности или аренды. После внесения сведений о правах и характеристиках ЕГРН объект может быть предметом сделки купли-продажи, дарения и пр. Однако регистрация права не всегда является гарантией сохранения прав собственника на объект. 

ОНС как будущая вещь

С целью продажи объекта (доли объекта), не завершенного строительством до внесения сведений в ЕГРН, возможно заключение договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ) либо предварительного договора купли-продажи (ст. 429 ГК РФ). 

К сделкам купли-продажи будущей̆ недвижимости можно отнести инвестиционные договоры в сфере финансирования строительства/реконструкции и предварительный договор купли-продажи, если его условия устанавливают обязанность покупателя уплатить цену имущества или ее существенную часть до заключения основного договора. 

Цитируем документ: «Если сторонами заключен до говор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства не движимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Пункт 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, далее — Постановление № 54 

При заключении договоров такой формы к собственнику объекта после регистрации его права может быть предъявлено требование о передаче имущества одновременно с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (ст. 398, п. 3 ст. 551 ГК РФ). При заявлении требований о признании права собственности на объект такие требования будут квалифицироваться как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче имущества и о государственной регистрации перехода права собственности (абз. 4 п. 5 Постановления № 54). 

Такое же правило относится и к договорам простого товарищества, в соответствии с которыми одна сторона внесла в качестве вклада земельный участок, а другая — деньги, за счет которых строится здание. 

Наиболее практичным в обороте считается договор долевого участия в строительстве, форма которого иногда, к сожалению, не соблюдается сторонами. Но при соблюдении всех требований, как правило, порождает прозрачные и надежные правоотношения. 

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в определенный срок построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий̆ объект участнику долевого строительства, а участник обязуется уплатить цену и принять объект, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). 

При неисполнении договорных обязательств застройщиком законом урегулирован правовой механизм защиты прав участников долевого строительства. Участник строительства, исполнивший свои обязательства перед застройщиком по плате, может требовать признания права собственности на объект (доли в нем), строительство которого не завершено в судебном порядке (п. 2 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2017), утв. Президиумом Верховного суда РФ 12.07.2017). 

В случае если участнику уже передано оплаченное им в полном объеме готовое помещение, требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде помещений (квартиры и др.) подлежит удовлетворению (п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости). 

ОНС VS самовольные постройки 

Сам по себе факт государственной регистрации незавершенного объекта как недвижимого имущества в едином государственном реестре прав (ЕГРН) в отрыве от его физических характеристик не означает, что объект является недвижимой вещью и не является препятствием для предъявления иска о признании права на такой объект отсутствующим (постановление Президиума ВАС РФ от 04.09.2012 № 3809/12). 

Цитируем документ: «При решении вопроса о при знании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной̆ регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных от носить ее в силу природных свойства или на основании закона к недвижимым объектам. Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил». Определение ВС РФ от 22.12.2015 № 304-ЭС15-11476 

Например, в одном из дел суд постановил решение о признании отсутствующим зарегистрированного за обществом права собственности на незавершенный строительством объект и обязал общество снести его (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.04.2021 по делу № А59-934/2018). 

Суды установили, что «разрешение на строительство выдавалось ответчику на иной объект, по сравнению с фактически им воз веденным, согласование 

с собственником земельного участка об изменении целевого использования земельного участка под строительство иного объекта, с иным назначением и понижением уровня сейсмостойкости, не производилось, суды правомерно признали, что возведенный ответчиком объект — фундамент под здание с сейсмостойкостью менее 8 баллов является самовольной постройкой, в связи с чем удовлетворили заявленные Администрацией требования. 

Таким образом, несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство, а также закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности на которое не возникает в силу п.2 ст. 222 ГКРФ (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2021 по делу № А4519994/2020). 

При каких обстоятельствах можно признать право собственности на ОНС? 

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. 

Единственным способом вовлечения самовольных построек в гражданский оборот является признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ). 

Право обратиться с таким требованием предоставляется лицу, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. 

Для этого требуется соблюсти одновременно следующие требования: лицо, осуществившее постройку, имеет права в отношении земельного участка, допускающие строительство на нем такого объекта; постройка должна соответствовать установленным требованиям на день обращения в суд; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Таким образом, в силу п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного суда РФ 04.12.2013, право собственности на помещение в незавершенном строительством объекте будет признано при соблюдении одновременно следующих обстоятельств: 

■ высокая степень готовности помещения, позволяющая идентифицировать его индивидуально-определенные характеристики; 
■ помещение учтено в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства в органе, осуществляющем кадастровый учет; 
■ помещение передано участнику;
■ стоимость помещения оплачена застройщику. 

В свою очередь, у участника при исполнении своих обязательств возникает право требовать признания права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде помещений (квартиры или др.), а также определить размер доли в общей̆ долевой собственности на объект незавершенного строительства, в случае, если объект еще не достроен и не введен в эксплуатацию (п. 3 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 3 (2017)). 

Из этого следует, что после вынесения решения в пользу участника можно регистрировать право в регистрирующем органе. Для этого потребуется постановка объекта на кадастровый учет, если недостроенный объект не поставлен на учет ранее. Постановка на кадастровый учет осуществляется одновременно с регистрацией права, в соответствии с п. 1.2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости. 

Действующее законодательство допускает:

Цитируем документ: «В случае отсутствия в органе регистрации прав информации о вводе объекта недвижимости (в рассматриваемом в об ращении случае — многоквартирного дома, далее — МКД) в эксплуатацию вступившее в законную силу решение суда, которым признано право общей долевой собственности физического лица на объект незавершенного строительства (МКД), является основанием для государственной регистрации указанного права за данным лицом при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН) сведений об объекте недвижимого имущества, право на который̆ регистрируется. Письмо Минэкономразвития России от 23.08.2019 № ОГ-Д23-7846 

На застройщика возлагается обязанность зарегистрировать право собственности, при обращении взыскания на недостроенный объект, в этом случае он должен будет поставить объект на кадастровый учет. Если застройщик от этого уклоняется, то государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога (Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2018), утв. Президиумом Верховного суда РФ 14.11.2018). 

Признание права на объект долевого строительства также возможно если застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию и передал объект участнику (Определение Верховного суда РФ от 23.08.2016 № 302-ЭС14-4638 (7) по делу № А19-6821/2011). 

Отказ от признания права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте 

В 2019 г. в деле о банкротстве застройщика ВС РФ отменил решения судов, принятых в рамках обособленного спора (Определение ВС РФ от 05.09.2019 по делу № А55-36158/2009). 

Так, нижестоящие суды признали право собственности заявителей на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде доли, посчитав, что объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. 

Цитируем документ: «Возникновение права общей̆ собственности участников строительства связано с выполнением ими договорных обязательств по финансированию строительства и защита данного права не может быть поставлена в зависимость от того, завершено строительство или нет. 

ВС РФ не согласился с такими выводами и указал, что договоры об участии в строительстве жилья не были совершены по правилам Закона об участии в долевом строительстве, поскольку не прошли государственную регистрацию. Стороны заключили договор, предусматривающий передачу жилых помещений, которые будут созданы в будущем. Жилой дом не был построен корпорацией, в натуре квартиры как обороноспособные объекты не существуют, следовательно кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, а право собственности на доли в виде квартир не может быть признано судом. 

Позже аналогичная позиция была отражена в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 19.02.2024 № Ф0522376/2018 по делу № А4144408/2018 и постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 11.12.2023 № Ф09820/18 по делу № А76-5631/2017. 

В частности, в силу п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание квартиры как индивидуально-определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота. 

Цитируем документ: «В рассматриваемом случае, учитывая, что требование
о передаче жилых помещений трансформировано в денежное требование, и отсутствуют доказательства, подтверждающие обстоятельства, с которыми положения пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве связывают возможность признания права собственности участника долевого строительства на объект недвижимости, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения за явления кредитора». Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 13.03.2024 № Ф03-441/2024 по делу № А73-14263/2017

В другом деле ВС РФ суд отменил решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на гостиничный блок незавершенного строительства и прекратил производство по делу (Определение ВС РФ от 19.02.2019 № 4-КГ18-92)

В отмененных судебных актах суды установили, что участница уплатила полную сумму по договору и приняла помещения в пользование. При этом экспертиза посчитал степень готовности 55%, что суд признал достаточно высокой для идентификации объекта, а объект может являться обособленным объектом строительства, право собственности на данные объекты не зарегистрировано, ответчик в установленный срок не исполнил обязательства по передаче участнице нежилых помещений.

Таким образом, в случае, если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства в силу Закона Российской Федерации от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей» предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции (п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 04.12.2013).

ВС РФ отметил, что «таким образом, поскольку требование истца предъявлено в суд после вынесения арбитражным судом решения о признании ООО «<...>» не­ состоятельным (банкротом), спор подлежал разрешению арбитражными судами».

Источник: https://www.eg-online.ru/article/491534/