Известно, что наличие двустороннего акта приёма-передачи (возврата) объекта аренды презюмирует факт исполнения обязательства по передаче (возврату) арендованного имущества. Рассматривая дела, связанные с прекращением правоотношений по договору аренды, суды обращают внимание именно на наличие двустороннего акта приёма-передачи (возврата) объекта аренды. Когда стороны подписывают передаточный акт, в силу вступает презумпция фактической передачи недвижимости, если не доказано обратное. Отсутствие двустороннего акта, наоборот, свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по принятию либо передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное. Такая позиция изложена, например, в Определениях Высшего Арбитражного Суда от 05.04.2011 г. № ВАС-2123/11 и от 01.10.2012 г. № ВАС-12716/12.
Между тем, существуют иные способы доказывания арендаторами освобождения арендованного имущества в случае уклонения арендодателя от приёмки объекта аренды.
При прекращении арендных правоотношений между сторонами зачастую возникает конфликт, который они намереваются решить посредством судебных процедур. Не исключены случаи, когда арендодатель, заявляя необоснованные требования, пытается обратить в свою пользу факт отсутствия подписанного двустороннего акта возврата помещения. К таким требованиям может относиться не только требование о взыскании задолженности за фактическое пользование арендованным имуществом и неустойки за просрочку внесения данной платы, но и, например, требование о взыскании убытков за повреждение объекта аренды или имущества, находившегося в спорный период в арендованном помещении.
Арендодатели в указанных случаях ссылаются, как правило, на отсутствие доказательств возврата объекта аренды и исходящее из этого обстоятельства предположение о продолжении пользования арендатором имуществом. Соответственно, требования могут быть заявлены в связи с предполагаемым использованием помещения в спорный период.
Сложившаяся судебная практика подтверждает, что существо возврата имущества из аренды сводится к совершению ряда необходимых действий, таких как совместный осмотр имущества, фиксация его состояния, составление документов, фиксирующих состояние имущества, а также передача ключей, иных принадлежностей и сопутствующей документации. Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2015 г. № 02АП-1892/15; Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2018 г. № 11АП-5160/18.
Арендатору необходимо учесть возможные требования арендодателя и минимизировать последствия,предприняв правильные меры на досудебной стадии. К примеру, арендатор помещения может заблаговременно письменно уведомить арендодателя о необходимости совместного осмотра возвращенного помещения с применением фотосъемки, предоставить арендодателю возможность изложить свои возражения в соответствующем акте, а также привлечь специалиста для детальной фиксации обнаруженных повреждений с учетом норм естественного износа отделочных и иных материалов или выполнить осмотр помещения с участием нотариуса. Аналогичная правовая позиция изложена в Решении Арбитражного суда Тульской области от 21.07.2022 по делу № А68-7331/2021, оставленным без изменения Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2022 г. № 20АП-7003/22 по делу № А68-7331/2021.
При уклонении арендодателя от подписания акта возврата арендатору необходимо уведомить контрагента о фактическом освобождении помещения с приложением доказательств, подтверждающих факт освобождения, оформленных с участием независимых лиц.
Так, в Определении № 307-ЭС23-9843 от 19.10.2023 г. по делу № А56-10933/2022 Верховный Суд РФ отметил, что двусторонний акт возврата арендованного имущества не является единственным доказательством освобождения объекта аренды.
В данном деле Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» обратился с иском к обществу о взыскании задолженности по договору аренды ввиду фактического пользования обществом объекта аренды после прекращения договора и пеней за просрочку внесения арендной платы.
Возражая относительно заявленных требований, общество ссылалось на уведомление о расторжении договора аренды, направленное за 2 года до предъявления комитетом претензии о выплате денежных средств за фактическое пользование помещением. Общество указало, что акт приема-передачи (возврата) оформлен не был ввиду уклонения арендодателя от его составления. При этом, в обоснование своих доводов общество представило иное доказательство освобождения объекта аренды, а именно акт осмотра нежилого помещения, составленный сотрудником управляющей организации многоквартирного дома. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что комитет не вправе требовать с общества внесения арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества в связи с прекращением договора, поскольку сам уклонялся от его приемки. Суд апелляционной инстанции подчеркнул, что доказательств того, что арендатор занимал нежилое помещение в спорный период, истцом в материалы дела не представлено; требования комитета подлежат удовлетворению ввиду отсутствия акта возврата арендованного имущества. Кассационная инстанция оставила постановление в силе. Однако Верховный Суд РФ отменил акты судов апелляционной и кассационной инстанций и оставил решение суда первой инстанции в силе, подчеркнув, что арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, если он сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Кроме того, Верховный Суд РФ обратил внимание, что вступившим в законную силу судебным актом по иску управляющей организации многоквартирного дома, в котором находится спорное помещение, установлено отсутствие обязанности внесения арендатором платы за коммунальные услуги в спорный период. Таким образом, Верховный Суд РФ сделал вывод о том, что существенное значение имеет доказанность арендатором факта освобождения помещения и извещения арендодателя о готовности передать его с оформлением акта.
Необходимо отметить, что данная позиция Верховного Суда РФ имеет существенное значение как для правоприменительной практики при разрешении споров, возникающих из правоотношений по договору аренды, так и для определения правильного поведения сторон в досудебном порядке. Приведённая позиция Верховного Суда РФ ориентирует арендаторов и лиц, представляющих их интересы, на правильное оформление документов, которыми подтверждается факт прекращения правоотношений, возникших из договора аренды, и сбор доказательств, позволяющих установить факт освобождения арендованного имущества.
Источник: https://zakon.ru/blog/2023/11/9/kak_dokazat_osvobozhdenie_arendovannogo_imuschestva
Давайте начнем?
Любое дело начинается с диалога