Юрист практики недвижимости АБ г. Сочи «Присяжный поверенный» Екатерина Удовиченко осветила актуальные для Краснодарского края проблемы, связанные с возникновением у бизнеса препятствий в пользовании недвижимым имуществом. В статье можно узнать, какие способы защиты существуют, чем могут быть вызваны препятствия в пользовании недвижимым имуществом и какой иск в таком случае подавать.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений своего права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), с чем он может столкнуться при самых разных обстоятельствах.
Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что нарушается его право собственности или законное владение, или что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика (п. 45 и 46 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Основанное на положениях ст. 304 ГК РФ негаторное требование, как один из способов защиты нарушенного вещного права, направлено на устранение препятствий правомочий титульного владельца в отношении принадлежащего ему имущества, а также на предотвращение реально существующей угрозы нарушения со стороны третьих лиц, не связанных с лишением владения прав собственника (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 28.01.2020 по делу № 88-572/2020; Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 24.03.2022 по делу № 88- 6186/2022).
Из системного толкования вышеприведенных норм права, а также из разъяснений ВС РФ следует, что бремя доказывания обстоятельств нарушения права и обоснованность избранного способа защиты права лежит на лице, заявившем иск.
Таким образом, в предмет доказывания по делу входят обстоятельства наличия права собственности или законного владения истца, а также создание ответчиком реальной угрозы нарушения права собственности или законного владения.
Выбор способа защиты: между негаторным иском и виндикацией
К одному из спорных вопросов по искам об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом относится разграничения негаторного требования, основанного на ст. 304 ГК РФ, и виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ).
Разграничения указанных требований сводится к установлению обстоятельства, состоит ли допущенное ответчиком нарушение в лишении собственника фактического обладания вещью или нет.
Так, например, в деле № А40-35024/2023 предприятие обратилось с требованием к товариществу об истребовании помещения из незаконного владения Товарищества и взыскании неосновательного обогащения в размере арендной платы за пользование помещением. При этом судами при рассмотрении другого дела с участием этих же лиц было установлено, что товарищество добросовестно и открыто использовало помещение более 15 лет в качестве общего имущества собственников дома, несло бремя его содержания, а предприятию было отказано в виндикационном иске ввиду пропуска срока исковой давности (Определение ВС РФ от 21.06.2024 № 305-ЭС24-4471 по делу № А40-35024/2023).
ВС РФ подчеркнул, что предусмотренный ст. 304 и 305 ГК РФ способ защиты подлежит применению только в том случае, когда соответствующее имущество находится во владении собственника.
ВС указал на такие условия предъявления виндикационного иска: «Собственники, лишенные права реально владеть имуществом, вправе потребовать изъятия имущества из чужого незаконного владения путем предъявления виндикационного иска, на который распространяется общий срок исковой давности <...> при рассмотрении виндикационного иска суд обеспечивает защиту прав фактического владельца, руководствуясь правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту
их прав и интересов. При наличии заявления об истечении срока исковой давности, своевременно сделанного лицом, фактически владеющим спорным имуществом, истечение срока исковой давности погашает материальное право на иск об истребовании у него этого имущества независимо от законности владения им».
При этом со ссылкой на ст. 234 ГК РФ Верховный суд РФ указал, что если в удовлетворении виндикационного иска отказано в связи с пропуском срока исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества.
Следует согласиться с данной позицией ВС РФ, поскольку при рассмотрении виндикационного иска существенное значение имеют правила о сроке исковой давности.
ВС РФ и ВАС РФ совместно ранее выражали данную позицию, подчеркивая, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (п. 58 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).
Цитата из Постановления Президиума ВАС РФ от 04.09.2007 № 3039/07: «При рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота».
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 10527/08; постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.01.2022 № Ф08-13958/2021 по делу № А63-19679/2020, от 24.01.2022 № Ф08-14018/2021 по делу № А32-29013/2017.
Подобная позиция была ранее отражена в Определении ВАС РФ от 27.03.2012 № ВАС-360/12 по делу № А29- 9477/2010. ВАС РФ отметил следующее: «При рассмотрении виндикационного иска суд обеспечил защиту прав фактического владельца, руководствуясь правилами об исковой давности, что гарантировало всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота. При наличии заявления об истечении срока исковой давности, своевременно сделанного лицом, фактически владеющим спорным имуществом, истечение срока давности погашает материальное право на иск об истребовании у него этого имущества независимо от законности владения им».
В качестве противопоставления изложенному следует отметить, что при рассмотрении негаторного иска действует правило, установленное ст. 208 ГК РФ, указывающее на то, что при рассмотрении требования об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, исковая давность не распространяется. Ввиду действия данного правила нередки случаи, когда истцы избегают заявления виндикационного иска, дабы избежать доказывания обстоятельств, предусмотренных гражданским законодательством при выборе данного способа защиты права.
Спорные вопросы в отношении выбора истцом надлежащего способа защиты права при заявлении иного иска в случае, если по смыслу заявленного требования должен быть заявлен виндикационный иск, в судебной практике нередки. Такие проблемы возникают в основном ввиду повышенного предела доказывания по виндикационному иску.
По смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо его воли.
Следовательно, одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию при обращении в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, является установление факта выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо его воли.
Между тем по смыслу ст. 9, 11, 12 ГК РФ, ст. 4 АПК РФ именно истцу как лицу, которое обращается за защитой, принадлежит право выбора способа защиты по своему усмотрению. Такой выбор осуществляется в зависимости от целей истца, характера нарушения, содержания нарушенного или оспариваемого права и спорного правоотношения. Избираемый способ защиты должен быть оптимальным и привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав в случае удовлетворения требований истца (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.02.2023 № Ф08-910/2023 по делу № А32-23484/2022; постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.11.2015 № Ф02-5411/2015 по делу № А10-5093/2012).
Следует отметить, что в рассмотренном ВС РФ деле № А40- 35024/2023 истцом был выбран ненадлежащий способ защиты права.
Устранение препятствий в пользовании недвижимым имуществом ввиду реконструкции недвижимости
Зачастую споры, основанные на требовании об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, возникают ввиду реконструкции помещения, пристройки дополнительного объекта к помещению, находящемуся в собственности нескольких лиц. Такие споры порождают проблемы разграничения иска об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом и иска о сносе самовольной постройки.
В таких случаях иск заявляется в отношении объекта, не обладающего самостоятельным хозяйственным назначением, а выполняющим лишь обслуживающую функцию.
Известно, что действие ст. 222 ГК РФ не распространяется на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения.
При этом в целях возникновения у ответчика обязанности освободить земельный участок от принадлежащего ему имущества, вернуть земельный участок в первоначальное состояние правовая квалификация спорного объекта по критерию движимое/недвижимое имущество не имеет ключевого значения.
Между тем судебная практика не относит данные объекты к недвижимому имуществу.
Цитата Определения ВС РФ № 309-ЭС21- 1045 от 10.03.2021: «Объекты, которые хотя и прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельными объектами гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, не признаются недвижимым имуществом, независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь таких сооружений с соответствующим земельным участком».
Например, в деле № 309-ЭС21- 1045 суд пришел к выводу о том, что автостоянка, учтенная в ЕГРН как недвижимое имущество, представляет собой асфальтобетонное покрытие на щебеночном и грунтовом основании, не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, поскольку лишь улучшает полезные свойства земельного участка. Учитывая такие свойства автостоянки, она не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку.
Для квалификации имущества как составной части объекта недвижимости необходимо, чтобы демонтаж такого объекта приводил к невозможности его использования по функциональному назначению вне здания, сооружения, а объект являлся бы неотъемлемой частью функционирования объекта недвижимого имущества (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.04.2021 № Ф08-3889/2021 по делу № А53-6440/2020).
Кроме того, законодательство не содержит положений, в соответствии с которыми необходимо осуществление государственного кадастрового учета объектов, не являющихся объектами недвижимости (в том числе помещениями), в частности, межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов, лифтовых и иных шахт, коридоров, инженерных коммуникаций, иного оборудования (механического, электрического, санитарно-технического и другого оборудования) (письмо Росреестра от 17.03.2021 № 13-1944-АБ/21 «О подготовке технических планов многоквартирных домов»).
В обособленный комплекс включается имущество как указанное в технической документации (техническом паспорте) на объект недвижимого имущества, так и дополнительно установленное, смонтированное в ходе капитальных вложений, которое функционально связано со зданием (сооружением) так, что его перемещение без причинения несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Например: в состав объекта недвижимого имущества необходимо включать учитываемые как отдельный инвентарный объект такие объекты основных средств, как лифты, встроенная система вентиляции помещений, локальные сети, другие коммуникации здания и прочее.
В подобных спорах возникает также проблема назначения по делу судебной строительно-технической экспертизы, связанная с надлежащим выбором экспертной организации: государственной или негосударственной. В соответствии с изменениями от 31.10.2023 перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 N 3214-р был дополнен разделом VIII «Судебные экспертизы по гражданским делам, связанные с самовольным строительством. Судебная строительно-техническая экспертиза».
При этом суды поручает проведение повторной судебной экспертизы федеральному государственному бюджетному учреждению в ходе разбирательства по делу о демонтаже вспомогательных конструкций. (например, Определение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2024 по делу № А32-34733/2018).
С одной стороны, данный подход может позволить судам избежать поручение производства экспертизы заинтересованному эксперту. С другой стороны, ввиду дополнения перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, нагрузка на государственные экспертные организации существенно возросла. В случае недостаточности в регионах, данных организаций, это может привести к длительному выбору подходящего эксперта и существенному затягиванию процесса.
Иск об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом VS иск о сносе самовольной постройки
Однако проблема разграничения требований об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом и иска о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями не ограничивается проблемой выбора экспертной организации.
В предмет доказывания по искам о сносе самовольного строения входит установление наличия (отсутствия) признаков самовольного строительства, указанных в ст. 222 ГК РФ, в том числе:
■ отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства;
■ соответствие возведенного строения виду разрешенного использования земельного участка;
■ обстоятельства создания такой постройки;
■ отсутствие разрешения на строительство;
■ допущенные при создании постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил при возведении постройки;
■ нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц сохранением самовольной постройки, включая вопрос, создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан. (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 20.01.2022 по делу № 88- 29586/2021, 2-1347/2021).
В противовес изложенному негаторный иск подлежит удовлетворению при совокупности следующих юридически значимых обстоятельств: иск заявлен владельцем вещи, адресован лицу, допустившему нарушение права или законного владения, установлена причинно-следственная связь между действиями ответчика и нарушением права собственности. Такое нарушение права на вещь, не связанное с лишением владения, может также выражаться в ухудшении свойств и качеств вещи, в том числе в виде утраты доступа к своему имуществу (определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 12.09.2022 № 88-18807/2022 по делу № 2-193/2022).
При разрешении споров об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом к обстоятельствам, подлежащим доказыванию, суды не должны подходить формально, ограничиваясь лишь отсутствием разрешительной документации.
Так, при рассмотрении дела № А56-29845/2022 Арбитражный суд Северо-Западного округа подчеркнул, что суд первой инстанции не исследовал имеющие существенное значение для правильного разрешения данного спора обстоятельства, касающиеся периода установки спорного сооружения, не выяснил, чем обосновывает истец необходимость демонтажа спорного сооружения, не проверил обстоятельства, связанные с тем, нарушают ли они облик объекта культурного наследия, каким образом установленное сооружение причиняет объекту культурного наследия повреждения либо иной вред, разрушают ли его или иным образом препятствуют сохранению объекта культурного наследия.
Таким образом, спорные вопросы по требованиям об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом связаны в основном с проблемой выбора надлежащего способа защиты права и разграничения данной категории исков с другими вещно-правовыми способами защиты.
Источник: https://www.eg-online.ru/article/486577/
Давайте начнем?
Любое дело начинается с диалога